一、城市更新背景
随着我国城镇化率已突破60%大关,我国城镇建设空间正在逐步从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段,城市更新也就被推到的新的历史舞台，但对于城市更新，却也存在着许多误区，许多人常常把其和空间更新和“拆后再建”联系在一起，尽管我们有许多老旧小区亟待改造、城市功能有待完善，许多基础设施短板待补齐，但真正的城市更新远不止如此。
近年来，不少地方和城市都开展了丰富多样的城市更新探索，有城中村改造、旧工业区改造这样的功能型更新，有关注历史文化遗产价值的保护型更新，还有生态修复、优化城市公共环境等改善型更新。但是对城市更新仍然存在认知不够全面。
在泛华看来:城市更新并非简单的“空间更新”或者＂社区更新”，而是把一个城市当作一个“新陈代谢”的有机生命系统，包括：城市文脉、产业动能、空间更新、生态修复、资产盘活及基础设施升级…等多面，具体来说主要包括以下三个层次：
一是城市更新工程。对城市的基础设施、生态环境进行更新改造，及一些建筑改造工程；二是城市构成单元更新。对城市的构成单元和各种系统进行城市更新，如：老旧厂房的改造、产业空间重塑、老旧小区的更新改造、老商业街区业态更新、文遗保护与开发和城市存量资产盘活等；三是城市动能更新。是对城市的进行迭代升级和转型升级，重塑城市发展动能，并以打造人文城市为导向，重新梳理城市的文化资源，促进城市文化软实力的重塑，构建城市的科技创新能力，打造智慧城市促进城市的治理水平的提升。
二、城市更新中存在的问题分析
我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新将是一个10万亿元级的市场。在当前如火如荼的城市更新中暴露了许多问题：
1、从“为城市更新而更新”，向构建未来城市为导向
当前的许多地区在强调加快推动更新，但更多的项目实施为导向,属于为了城市更新而更新，也或者是城市里的一些“事项性工作”，缺少对城市更新的发展方向和目标导向。泛华认为在城市更新中应该用系统思维和战略思维，站在未来看现在，以适应未来城市的生产生活场景，以绿色低碳城市、智慧城市、韧性城市和宜居城市等为目标，形成完整的城市更新体系。
2、从“成本中心”思维，向与产业联动方向转变
目前各地都在出台的城市更新行动计划，更多还是侧重空间更新,没统筹产业动能和生态环境治理。而城市更新更新存在成本投入大，回报周期长的问题、投资回报难于平衡。未来如何打破这种“成本中心“思维，积极和产业联动，促进产业升级，重构新经济、新产业、新集群、新生态、新业态的再造与聚变。
3、从重建设轻运营，向运营导向转变
由于当前的城市更新还是偏向于空间的改造和建设，但缺少对更新后的运营思考。未来应该以运营为导向，投资、建设、运营无缝对接。
4、从地方政府和城投平台唱独角戏，向多元化主体参与转变
城市更新当前主要是有地方政府和相关的城投公司主导，未来应该鼓励和引导市场主体参与城市更新，并形成多元化的更新模式。积极吸取广大人民群众的意见共建共治共享。
5、从单一资金来源，向多元化投融资创新转变
一是在资金难以平衡及政府债务受限条件下，城市财政优先倾向用于各类紧急必要的方面，对城市老旧空间投入有限，难以形成较好的更新效果，政府部门实施城市更新的积极性不高。二是城市更新涉及原有产权权益主体复杂，需要协调多方利益，流程及操作性复杂，且盈利性不足，市场参与积极性不高。虽然国家出台了一系列的政策性资金，各地也出台了各种城市更新基金，但是面对多元化的城市更新领域，仍然是杯水车薪、资金模式单一。需要通过各种投融资模式创新，多渠道引入资金。
三、城市更新的创新模式与实践路径
为此，泛华集团基于30年来在600多个中小城市和县域的创新实践与理论集成，提城市更新的六大创新路径，助力地方加快推进城市更新，促进区域经济高质量发展新局面。
创新路径1：三元统筹，融合破题：产业育城、空间更新、生态治理一体化融合推进
城市空间更新、产业动能和生态治理统筹实施，一体化推进，以便各子项目之间的收益能够做到统筹互补，实现项目整体的收支自平衡：
一是建设产业育城与空间更新联动。按照“市场换产业“的发展思路。产业侧打造建设产业育城，打造装配建筑产业园、绿色建材产业园、新能源产业园和生态环保产业园等，不仅是重新为城市发展增加产业发展动能，还能从市场侧赋能本地的城市更新的绿碳空间更新、基础设施和生态环境治理等。
二是美丽健康产业育城与空间更新联动。打造美丽健康产业育城，集聚发展绿色产业、循环经济、生态经济等，构建绿色产业生态体系，形成地方绿色发展动能。以创新绿色“优存量”，改造提升传统产业推动产业升级和迭代创新，积极推进减污降碳协同增效，促进产业生态化和生态产业化同步提速，着力降低单位产出能源资源消耗和碳排放，增加绿色产品和服务供给，重新把传统产业打造成支柱产业。并导入数字技术、创意设计、职业教育、科技创新、供应链金融等创新要素，促进产业数字化转型升级，形成跨越物理边界的“虚拟产业”和“虚拟产业集群”，形成产业数据湖，通过集聚“创新产品+场景消费+科创能量”的数字港，打造城市产业互联网承载消费互联网的新动能空间，构建“一品一网一平台多基地”的平台经济、总部经济和结算经济，实现特色主导产业场景化应用创新，实现数字经济和实体经济融合发展；实现以产育城，形成产业集群化、集群基地化、基地园区化、园区社区化、社区智能化、数字产业化、产业数字化，重塑地方产业生态。
三是产业育城和生态治理联动。以EOD模式为导向通过生态修复、水体治理、生态水网、区域绿色能源系统等重塑园区生态基底、重构生态系统。通过土地综合利用、老厂房更新、基础设施和公共服务设施改造，为区域产业绿色化、智能化转型提供空间载体和环境支撑。
创新路径2：“像造汽车造房子”理念：全寿命周期全域境推进城市建设模式转型升级
近日住房和城乡建设部倪虹强调“要像造汽车一样造房子”，城市更新需要把这种理念贯穿到城市更新的体检、规划、建设管理全过程，实现像造汽车一样造好房子、好小区和好城市：在体检阶段，做好住宅、社区和城市多层次的体检服务体系，建立房屋、社区和城市的定期体检制度，按照建成年代、功能类型确定体检的频次，来及时查找和发现问题，体检出来的问题也就是房屋更新改造的重点，可以有针对性提出整改措施，消除安全隐患；在规划设计阶段，通过科技赋能，打造绿色、智慧的好房子、好社区、好城市，让新一代信息技术进家庭、进楼宇，共同建设数字家庭、智慧社区和智慧城市，让城市科技更多造福群众生活；在城市更新建设阶段，大力发展装配式建筑，使房子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修，这样既有利于老房子的更新改造，方便维修更换部件，又可以减少环境污染，提升劳动生产率和质量安全水平，同时推广绿色化、数字化建造模式、推广装配式建筑、提高城市的建筑装配化率，打通智能建造与智能制造端，缩减建筑成本，推动建筑工业化进；在运营阶段，做好建筑、园区、社区的绿色低碳和数字运营，创建新业态、新模式，形成多元化运营服务体系。
创新路径3：绿色低碳，数智赋能：打造城市“能碳数智平台”，构建绿色低碳城市
城市更新应该继续践行绿色可持续发展理念，积极落实国家“双碳“战略，通过打造能源供给体系、打造数智平台，打造绿色建造、绿色园区和绿色城市，打造无废城市。
一是构建区域能源体系。构建集中式与分布式相结合的可再生能源体系，形成灵活的相互补充的供应系统，优化能源基础设施布局，完善能源产供储销体系，建设智慧能源系统，打造绿色、智慧、安全的现代化电网。
二是构建碳达峰、碳中和数智治理体系。打造数据多源、纵横贯通、高效协同、治理闭环的双碳数智平台。开发一批好用管用实用的多跨场景应用，解决政府、企业和个人的实际需求。以数字化手段推进改革创新、制度重塑，实现数智控碳，应用多元化的调峰储能设施，构建能碳运营体系
三是推广全周期节能减碳的绿色建造/改造。打造绿色建筑、绿色低碳园区、绿色低碳城市；推进低碳经济转型，提升高碳企业用能效率，促进产业数字化绿色化转型、引入新兴零碳产业；
四是鼓励固废资源的再利用，构建“无废城市”。未来要加快推进“无废城市”建设，推动从城市层面综合治理固体废物，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产生活方式。形成涵盖：数字化无废工厂、数字化无废园区、数字化无废乡村、数字化无废医院、数字化无废工地、数字化无废学校、数字化无废景区、数字化无废社区、数字化无废矿山等多种类型。通过数字化“无废城市细胞”促进城市绿色生产，并把绿色标准贯穿于整个生产、经营、建设、居住生活等活动中。
创新路径4：打造全域海绵城市：构建会呼吸、有韧性的城市
城市更新还需要以建设海绵城市，打造韧性城市为导向。贯彻落实“大-中-小-微”的海绵城市建设系统，重塑城市、人、水新型关系的新型城市发展理念，让城市能够像海绵一样，在适应环境变化和应对自然灾害等方面具有良好的“弹性”，下雨水吸水、蓄水、渗水、净水，需要时将蓄存的水“释放”并加以利用，能吸收，能渗透，能涵养，能净化，能释放，并按照“点-线-面-体”的系统化推进。
一是遵循生态优先的原则，通过采用“源头削减、过程控制、末端处理”的方法，在“渗、滞、蓄、净、用、排”六个方面分别采取措施，将自然途径和人工措施相结合，最终实现“小雨不积水、大雨不内涝、水体不黑臭、热岛有缓解”。
二是统筹城市水资源利用和防灾减灾，统筹城市防洪和排涝工作，遵循区域生态基础设施连续性、完整性原则，新建市政道路全部落实海绵建设理念，充分利用道路绿化带实现对雨水的净化，并开展生态修复、城市更新、产业园区升级、城市防洪排涝设施建设、地下空间建设、老旧小区改造等，按照规划建设一体化、施工一体化、全过程咨询和EPC工程的等全过程、一体化的思维推动绿色基础设施建设，构建健康循环的城市水系统。
三是通过数智助力，形成“多方共治、绿色低碳、创新示范、数字智慧”的全域海绵城市新模式，打造系列的数字运营平台系统：基于GIS地图或轻量化CIM可视化管理，提供整个海绵城市的地块规划图、项目考核图、监测信息图、考核指标图和径流系数图。可查看海绵城市建设过程数据与实施效果，包括年径流总量控制率、设计降雨量、设施数量和规模、每个地块中设施的径流控制数据、具体某设施的空间布局、控制指标详情及设施的监测数据。
通过对雨水调蓄重要节点、建设项目排出口、河流断面等重要位置进行监测，用实际监测数据来反应海绵城市的建设成果，为城市水资源、水环境、水安全的综合管理和海绵城市建设成效的评定提供数据支撑。实现对典型海绵项目、污水处理厂、企业、排水管网、河道、漳泽湖及湿地水域水质水量和气象信息实时监测、联动评估预警和同步调度管控，实现海绵城市智慧管理。
四是构建流域区域、城市、片区、社区/建筑…等不同层级的海绵系统。从全域视角出发，以海绵城市建设为理念，结合小流域治理、区域生态修复及乡土文化保护等，构建 “山-城-水-湖-林-草”全域系统体系，结合城市更新，建设口袋公园、街头绿地建设，融入海绵城市理念，提升收纳自身及周边雨水的能力。推广海绵型建筑与小区，因地制宜采取屋顶绿化、雨水调蓄与收集利用、微地形等措施，提高建筑与小区的雨水积存和蓄滞能力。
创新路径5：运营导向+融投带建设：构建绿色基础设施建设运营体系，推动智慧城市建设
推动基础设施建设，实现城市高质量发展：一是创新投融资和运营模式。进一步优化政府与社会资本合作模式（PPP），开展基础设施投资建设和运营，形成政府主导、社会参与、市场运作的公共服务供给模式，切实提高公共服务供给水平和效率。要积极创造条件，进一步优化市场配置，通过直接融资、间接融资、特许经营、投资补助、政府购买服务等方式，鼓励社会资本参与有一定收益的非经营性城市基础设施投资和运营，包括但不限于燃气、供电、供水、供热、污水及垃圾处理等市政设施项目，公路、铁路、机场、轨道交通等交通设施项目，教育、健康、养老服务等公共服务基础设施项目，产业平台、智慧城市、海绵城市、资源环境和生态保护等其他基础设施项目，以此真正实现城市里的基础设施领域里的补短板、强基础、全覆盖。二是构建融合基础设施，形成智慧城市运营。运用大数据、云计算、区块链、人工智能等前沿技术，基于IoT及传感器设备互联,实现市政环卫基础设施的每个“构件”、部品都可以实现互联和互为感知，建立虚拟与物理一体化的全面感知网络和基础设施系统。构建统一的CIM空间信息模型，积累市政环卫设施的大数据，形成智慧城市运营平台，形成各种城市治理和惠民智慧服务，打造智慧城市。
创新路径6：协同创新、集成示范：开发金融理念，孵化包装项目，集成示范统筹联动形成合力，共筑全要素数字生态产业示范区
在实施城市更新战略过程中，要与生态文明建设、新型城镇化等重大国家战略有机融合，协同推进，为地方经济社会高质量发展提供持久动力。
一是绿色协同，以生态文明牵引城市更新。“双碳”目标背景下，通过创新开展生态环境导向的开发(EOD)模式，结合国家生态文明建设示范市县、“绿水青山就是金山银山”实践创新基地、生态产品价值实现机制试点等示范项目在地方落地，创新绿色协同机制，牵引乡村全面振兴。
二是导入开发金融理念。统筹运用中央预算内投资、地方政府专项债券、县城新型城镇化建设专项企业债券、开发性政策性及商业性金融等资金，通过资金与项目叠加推动城乡融合；同时加快推进县域补短板强弱项，促进市县乡村功能衔接互补，为乡村全面振兴打好基础。
三是多维联动，创新集成“全要素数字生态产业示范区”。积极落实和承载国家和省市相关部署，以重点项目为抓手，聚集高端要素，创新集成、合力打造“全要素数字生态产业示范区”，形成场景示范，引导社会组织共同参与城市更新工作。
结语
泛华通过六大创新路径，综合集成“产业育城+EOD+全要素数字生态产业示范区”的城市更新创新发展模式，系统整合顶层设计、投资运营、数字运营、绿色运营、建设服务全过程服务体系，以绿色低碳城市、智慧城市、韧性城市和宜居城市等为目标，助力地方谱写新时代城市更新篇章。
