2021年全国两会将城市更新首次写入政府工作报告，《“十四五”发展规划及2035年愿景目标纲要》中也明确提出实施城市更新行动，城市更新已升级为国家战略。党的二十大报告要求“实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市”。
2023年的两会政府工作报告中提出，“政府投资和政策激励要有效带动全社会投资，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长”“推动发展方式绿色转型。深入推进环境污染防治。加强城乡环境基础设施建设，持续实施重要生态系统保护和修复重大工程。”
01 城市更新是新发展阶段的必然选择
近几十年来，我国经历了大规模的城镇化进程。而随着时间的推移，一些地方出现了既有基础设施老化、城市资源利用方式不当等问题，加之人民群众对城市宜居生活不断产生新需求、新期待，城市发展亟待由昔日的大规模增量建设，转变为存量提质改造和增量结构调整并重的阶段。现在，我国城市发展已经从外延扩张向内涵提质增效转变，这就要求城市要逐步转变原有的粗放发展模式，向集约高效发展。城市是我国经济社会发展的主引擎、扩大内需的主战场、创新驱动的策源地。
解决城市发展中的突出问题和短板，涉及到多部门的统筹协调。因此，城市更新规划的重点、方式、组织形式都将发生重大转变，城市内涵发展日益成为城市更新的重点。如何以系统思维引领，加速绿色转型+港产城人融合发展，激活城市长久生命力？
泛华集团多年深耕城市发展建设运营领域，提出了“中国新型城镇化发展创新模式”：将城市的顶层设计和系统规划集成；提高城市价值和城市效率，推动中国新型城镇化科学可持续发展。泛华提出，打造产业为基、生态为标、城市为体的城市建设理念，将城市的战略规划、产业规划、空间规划、重大项目规划、投融资规划进行五位一体的系统集成，通过系统集成的规划服务来推动产业项目落地和建设资金落地，促进中国各城市的和谐发展。在此背景下，面对城市更新的困境，泛华集团创造性的把系统规划的方法运用到城市更新实践中，通过注重规划引领、差别定位，战略承接、模式创新，产城融合、引领升级等多元目标与战略整合，实现城市更新的最大化价值。
02 更新城市功能、优化空间布局
目前，城市的建设用地指标普遍不足，建设用地占市域土地面积的比例已经很高，但城市功能有待改善，土地资源开发利用效益有待提高。要塑造城市功能、实现城市升级，不能再依赖增量建设用地上的粗放发展模式，而是要盘活现有存量建设用地，补足紧缺功能，提高城市的产业引力、公共服务引力、文化引力与社会参与引力。城市更新为提升城市功能创造了契机。通过可以改善老城区居民的居住水平和生活环境，更新旧城区的城市功能等，打造宜居、韧性、智慧城市。
城市更新是一项宏观性、系统性极强的工作，更是存量发展时期城市战略落位的空间载体。在资源紧缺、守住耕地红线、住宅存量接近饱和的背景下，城市更新中要有区域系统思维，从战略的层面制定城市更新顶层规划，协调好城市空间结构、功能布局与更新单元协同关系，一方面对城市空间进行经济社会和生态等方面的综合评价，明确不同区域的功能定位，实现城市功能的延伸拓展和配套完善，另一方面优化空间布局，建造一批具“紧凑型城市”特征的现代标志性建筑，提升城市视觉层次，营造个性鲜明的精致城市形象。
03 重塑城市特色、提升城市形象
一个城市的形象，决定其投资环境、人气商机。实施城市更新，一方面是为了改善市民生活居住条件，另一方面是为了提升城市形象、打造城市名片，提高城市竞争力，推进城市建设和经济发展。旧城原有的夹心层、三明治式的城市形象与其区位条件、发展潜力不相符，城市更新为改善城市形象提供了契机。随着低矮破旧的民房、狭窄的街道、公共设施不足的老旧城区的改造，路不平、灯不明、人难行、车难走的城市旧貌得以更新，用水、用电、排污、如厕、垃圾处理等方面的不方便得以缓解，在方便市民生活的同时城市形象也能得以提升。
城市更新的一个重要内容是重塑城市特色，创造宜人的城市环境。过程中需强调城市的整体协调性，通盘考虑道路、建筑的环境形态，需要创造丰富的景观特色，追求整个城市建筑与环境的融合。将典型的地方性风格特征，运用于新建筑当中，使城市新建的建筑群和建筑环境与传统建筑和风貌相融合，在满足人们物质要求的同时丰富人们的精神生活，提高城市文化品位，增加城市的文化引力。如条件允许，还可在保障被拆迁人利益的前提下，重点打造一系列城市地标，成为城市新的名片。
04 多元化目标，引导城市可持续发展
城市更新不是简单的拆除旧建筑建设新建筑的过程，更新过程需要符合一定的既定目标。在城市建设理念上就必须围绕以人为本、集约高效、绿色生态、创新驱动等一系列理念，要注重城市建设的核心要义，结合居住类、产业类、设施类、公共空间类、区域综合性等多种类型，中心城市重点围绕保护传承历史文化、优化城市布局结构、完善城市功能、提升城市品质、增强城市安全韧性、发展智慧城市、转变城市建设方式，县级城市重点围绕补足县城基础设施短板、优化县城公共服务设施水平、提升县城公共空间品质、塑造县城特色风貌等，制定多元化目标，提升城市的综合实力，引导城市空间有序发展，实现经济社会全面、协调、可持续发展。
（一）盘活土地资源，助推产业转型升级
随着经济社会发展，第三产业在经济中所占的比重呈逐渐提高趋势。城市更新需要服从于区域经济发展的现实需求，成为产业结构转型升级的重要抓手。在城市更新过程中，通过合理控制住宅项目的比例，突出对科技创新产业、高端商业等现代服务业的产业引导，给予现代服务业以开发强度上的优惠政策，坚持市场化、产业化、社会化方向，完善促进服务业发展的政策措施，全面发展服务业特别是现代服务业，最终促进整个城市的产业结构转型升级。
（二）绿色转型，引领城市功能升级
城市政府需要用足用好城市更新政策，推动城市转型升级。通过在有限的土地空间里完善城市功能，合理注入新型基础设施、智慧交通、教育、医疗、垃圾处理、大气治理、外来人口服务与管理等，完善城市功能，促进城市转型升级，并以城市总体规划的修编为契机，提升整个城市的功能。
城市更新要以建设环境优美的宜居城市为目标，切实加快城市环境综合整治步伐，按照生态环境功能区规划确定的分区原则，合理调整优化。通过将重度污染的工业企业从居民稠密区关闭或搬迁，逐步调整不合理的规划布局，切实维护居民环境权益。通过增加污水和垃圾处理厂建设，垃圾减量化、无害化处理设施，促进三废的资源化。通过对烟尘、尾气、扬尘和噪声的整治，优化居民生活环境。此外，要进一步加强绿化建设，提高城市绿化水平，完善城市园林绿化体系。通过一系列环境综合整治措施的执行以及环境保护设施的植入，城市将更加宜居。
05 改造策略分步走
过去，项目建设过程中常出现对城市的战略承载不足的情况，表现在：宏观上缺乏规划引领，就地块论地块地探讨其商业价值；中观上缺乏地块间的功能联动与所在区块的产城融合，造成建设项目低水平重复与功能不协调；微观上未能以模式创新促进改造项目顺畅实施，未能彰显区块独特的文化风情。
结合多年城市更新的实践经验，泛华提出提出了一系列战略性建议：
（一）规划引领、差别定位、项目带动
城市更新是一个复杂艰巨的系统工程，实施过程需要整体规划的引领。应以国土资源部出台的指导意见作为依据、以先进城市的经验作为参考、以自身实践总结作为基础，积极开展政策创新，为全力推进城市更新奠定良好基础。规划的引领是提升整体效益的必由之路。
鉴于城市新貌与旧貌并存的城市结构，更新过程中应注重地块之间改造目标的差别定位，避免同质化的竞争与低水平的重复。通过项目间的差别定位，突出错位经营，凸显各项目的核心竞争优势，提升其自生能力。
研究区域特色主导产业，围绕产业引入战略投资者，鼓励其发展显著提升区块品质乃至城市品质的重大项目，来辅助整个区域的战略目标的实现。项目谋划需具有战略眼光，既结合区域优势资源又符合区域目标定位，既贴近政策又符合区情，以项目建设为抓手，实现对本地块功能的补足提升以及对相似地块项目的引领带动。
（二）战略承接、模式创新、文化彰显
城市更新除需要承接城市总体规划以及相关区块控制性详细规划以外，还应该承接所在区域政府、所在产业园区等的重大发展战略，提升或补足所在区块的紧缺功能，促进相关区域的经济发展、社会稳定、环境改善、品味提升等目标的实现。
城市更新的片区往往曾经作为城市有机体中生命力最旺盛的核心，其经过长期历史积淀形成的良好的社区邻里关系和深刻的人文因素也有十分巨大的吸引力，因此更要重视区块发展的历史，有条件地注入相应的文化因素，提升文化引力与社会参与引力，为居民保存历史记忆。
（三）发挥优势、产城融合、引领升级
城市更新的模式正面临着变革和创新。以系统思维为引领，明确城市更新的基本内涵、总体目标和任务、工作原则及思路框架等内容，发挥所在区块在资源禀赋方面的优势，发挥数字经济优势，聚集创新要素，做到资源变资产、资产变资本、资本变资金，是城市更新可持续发展的重要路径。
以“港产城人”融合发展的理念指引城市更新过程中的产业植入与居住功能植入，以数字驱动打造数字化平台，带动产城融合，实现区域经济的高质量发展。通过政府牵头投资改善环境、完善功能、提质增效，吸引新的业态进入，培育产业发展，才能够形成良性循环。结合智慧城市、生态城市的发展理念，通过城市功能完善，引领城市功能升级，通过服务功能辐射、产业功能联系，既满足老百姓对美好生活的追求，又能够通过盈利助推经济发展，实现建设宜居、韧性、智慧城市的目标。
